Capitali e credito
AIFMD II: nel private credit immobiliare conta anche chi è il debitore
14 ottobre 2026 · di Blue Lake Capital Partners
Il 16 ottobre 2026 è il termine previsto per l’adozione delle disposizioni secondarie italiane di attuazione della AIFMD II.
La riforma introduce un quadro europeo armonizzato per i fondi alternativi che concedono finanziamenti. In Italia, il D.Lgs. 39/2026 ha già modificato il regime applicabile ai fondi di credito, semplificando anche l’accesso al mercato nazionale per i FIA europei.
Ma l’aspetto più interessante, per il real estate, non riguarda soltanto l’apertura del mercato a nuovi lender. Riguarda la struttura delle operazioni.
La direttiva introduce un limite di concentrazione del 20% del capitale del fondo per i prestiti concessi a un singolo debitore appartenente a determinate categorie finanziarie, tra cui altri fondi di investimento alternativi.
È una distinzione rilevante. Un finanziamento concesso direttamente a un FIA immobiliare italiano può quindi presentare vincoli diversi rispetto a un finanziamento concesso a una normale società immobiliare non finanziaria.
A parità di immobile, business plan e garanzie, la natura giuridica del borrower può influenzare la capacità del lender di assumere l’esposizione.
Il limite prevede regole di applicazione graduale e disposizioni transitorie: non va interpretato come un tetto immediato e indistinto su qualsiasi finanziamento.
La riforma introduce inoltre limiti alla leva dei fondi che originano prestiti — 175% per quelli aperti e 300% per quelli chiusi, secondo il metodo regolamentare previsto — e, salvo eccezioni, un obbligo di mantenere almeno il 5% dell’esposizione sui prestiti originati e successivamente ceduti.
Le conseguenze vanno oltre la compliance. Per un’operazione immobiliare, la scelta del veicolo debitore, l’identificazione del lender e la possibilità di sindacare o trasferire il credito diventano decisioni da affrontare prima della definizione del term sheet.
La struttura societaria non è più soltanto una questione legale e fiscale. Può determinare accesso al capitale, dimensione del finanziamento e flessibilità dell’exit.
Il punto da monitorare sarà come le disposizioni italiane definitive disciplineranno queste situazioni, soprattutto nei finanziamenti ai FIA immobiliari.
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